楼市调控“宁十条”昨出台 权威部门详解“调控红线”

    以年初批次均价为基准年内涨幅8%-12%，“毛改精”必须公示取得先期购房者同意

    从上周网上流出南京楼市新政内部文件，到本周一“调控红线”被坐实，2016版南京楼市“限涨令”由于缺少权威解读引发多重猜想。昨天南京市《关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》进一步浮出水面，10条细则再次引起业界震动。

    “调控红线”到底以何时间周期为节点？年化涨幅该怎么理解？南京市物价局昨日接受扬子晚报独家采访，回应热点问题。

    南京楼市新政“十条意见”

    1 精准去库存，商办库存较多、去化周期较长的区域，允许调整土地用途、规划条件。

    2 保持合理土地供应规模节奏，地块拍卖中保障房建设资金应与土地出让金首付款一并支付。

    3 遏制房价过快上涨势头，对六城区、江宁区、浦口区的商品住宅项目设置8%-12%的涨幅空间。

    4 推进棚户区改造和保障性安居工程建设，鼓励选择货币化安置方式。

    5 逐步构建租购并举住房制度，提高公租房等保障方式的覆盖率。

    6 刚需集中区域，保持100平方米左右户型新建住宅（含商品住宅、保障性安居工程项目）50%的合理占比。

    7 提升城市宜居性和配套建设监管水平。

    8 鼓励和支持企业加快普通商品住宅上市节奏，增加有效供给。

    9 构建南京房地产市场大数据分析工作机制，有效整合行业管理部门信息。

    10 加强舆论引导。

    物价局发话：“调控红线”这样理解

    ●“年化涨幅”

    即按季度分解控制房价涨幅，如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。

    ●分类调控

    对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，不含180平方米以上及低密度住宅，按照价格区间分类指导：

    申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；

    每平方米2—3万元的，年化涨幅不宜高于10%；

    每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

    ● 基准价格

    以2016年初批次成交均价为基准点，以新政发布之日为时间节点，新政发布前今年已申报一次的，以该次均价为基准点；今年已申报数次的，综合测算出一个基准点；今年未申报的，以下一次申报批次均价为基准点。

    ●执行周期

    即以基准价格计算，2016年度内的涨幅要控制在8%-12%之内。

    ● 打击捂盘涨价

    领取预售许可证的项目应一次性公开全部房源，及时对外销售。对捂盘惜售，欲整栋、大面积上调价格的不予调价申报。

    ■最受关注“调控红线”究竟怎么理解？

    官方解读

    执行周期不跨年度，只算2016年度内涨幅

    近一周以来，新政的时间节点一直是最大悬疑，现在答案有了，昨天下午，南京市物价局独家接受扬子晚报采访对“调控红线”作出解读，服务价格处处长王阳解释，年化涨幅8%-12%的控制周期就是指以具体楼盘2016年年初批次成交均价为基准点，到2016年底的整体涨幅。

    举个例子，某楼盘今年只开过一次盘，2月份推了一批房源均价为35000元，那么新政要求即今年年底前最多涨35000×8%＝2800元。至于这个楼盘今年初的35000元与去年的均价相比涨了多少，那不在调控范围内。

    基准价格怎么计算要视情况而定

    今年开过盘且只开过一次盘的好算，就按今年第一次开盘价格作为基准价，今年内可以再涨的空间也就是看得见的了。

    问题是，今年还没有开过盘的怎么算呢？王阳说，如果该楼盘接下来要推出一批房源，那么就以它接下来推的这一次，即今年首批次房源的成交均价作为基准价格。

    而有些楼盘今年内可能已开过数次盘，是以第一次开盘还是最后一次开盘的价格作为基准价呢？王阳说，两种都不公平，因为这些楼盘事先也不知道政府要出调控政策。对这些楼盘物价部门将以数批次成交均价加权计算，并参考周边同类型同品质楼盘价格，定一个基准价，在这个基础上，年内涨幅不宜超过8%-12%。

    “年化涨幅”就是按季度分解控制涨幅

    “年化”是个有些偏金融行业的专业词汇，很多人对此概念比较陌生。南京市物价局服务价格处处长王阳解释，所谓“年化涨幅”即按季度分解控制涨幅，这样一说就好理解了，实际操作上与2014年“宁七条”有些类似。

    王阳说，按季度分解控制房价是一个动态调整的过程，如果上一季度的涨幅过高了，将相应调整当季度的控制目标，以确保今年内的涨幅控制在8%-12%这个目标线，防止房价大起大落。

    ■算账

    不同楼盘价格究竟怎么变化？

    南京“限涨令”尘埃落定，根据不同的房价区间设定不同的涨幅空间，从8%到12%不等，那么楼盘的价格究竟会怎样变化呢？下面举几个例子来说明。

    第一类：今年只开过一次盘

    昨晚开盘的河西中部项目宏图上水云锦房价从之前一次的37500元/㎡涨至45000元/㎡，这也是该楼盘今年内的唯一一次开盘。按照最新的“限涨令”，该项目价格超过30000元/㎡，涨幅空间为8%，因此宏图上水云锦今年的最高售价只能在48600元/㎡以内，涨幅为3600元/㎡。

    值得一提的是，河西楼盘仁恒江湾城今年4月初推出了一批新房源，这也是今年的首次开盘，房价为45000元/㎡。由于这批房源的面积全部在220平方米以上，超过了180平方米，因此该楼盘将不受“限涨令”的限制。

    第二类：今年内开过数次盘

    江宁与麒麟等地有不少楼盘在今年内多次推盘，根据规定，将按照之前开盘的价格综合测算，不过具体尺度如何把握并未明确。

    第三类：今年没开过盘

    这一类楼盘还是比较多的，凡是没有推过新房源的项目，将根据年内新开的价格为基数，并根据“限涨令”设置涨幅。

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