11月13日，主题为“透析中国，蓄势待发”的新加坡管理大学首届中国论坛在新加坡举行。图为凯德集团总裁林明彦先生接受本网记者的专访。新华网记者 朱永磊 摄
1%的外派员工带领99%的本土员工，深入现场、换位沟通是凯德集团中国的制胜法宝。
记者：凯德进入中国已经有相当长一段时间了，能否概括一下凯德在中国发展的成功因素？
林明彦：发展需要不断的努力，这是很多创业者都要面对的。我个人感觉创业者要敢于去打拼，刚开始需要做一定的工作去了解当地情况，经过整个团队的努力，我们最后达到了自己预期的效果。
首先我个人觉得，凯德还是比较本地化的。我们在中国的团队，大概有7000多人，99%都是中国当地员工，大概只有1%是外派的。我觉得外派还是有必要的，能够促进新加坡总部和中国业务的交流。在不久的将来，我们也会逐步的让中国籍的员工到总部来交流。从这个角度看，与其他外国企业比较，我们的本地化程度会更高一些，这是一个比较大的优势。团队本身有几个组成部分，一部分是我们在中国的高管，他们很多是当地的中国人，还有一部分是其他国家的员工，他们在创意方面可以提供很多不同的想法。其他国家主要还是在亚洲国家，从整个集团考虑，我们还有相当多的员工在欧洲。主要群体还是中国，以中国为最大的员工群体，再接下来就是新加坡，再加上一部分马来西亚和东南亚国家，欧洲也是一个相当大的组成部分。
有一个好的团队非常重要。因为房地产本身在开发项目的时候，是非常具体的事情，要在现场操作。这个过程中，相关部门审批的程序相当繁琐，要处理的事情很多。其实到今天为止，每个项目都曾经面对过一些挑战，所以团队还是要付出很大的心力去完成。一个项目的完成不是理所当然的事情，是需要整个团队的努力才能成功。
我们刚开始要启动一些项目，需要和当地相关部门沟通，理念上有一些差异，所以我们在设计的时候，这方面还是要花很多心思，看怎么做出解释。同时也会换位思考，从对方的角度来考虑问题，就是他们为什么会对一些安排有其他的想法。我觉得沟通还是很重要的。
城镇化发展和整个大的经济趋势基本上还是看好的，所以我们对未来发展、大方向是肯定的。短期有一些政策的风险和波动，这是难免的。
记者：您如何看待中国接下来城镇化以及房地产发展的趋势？
林明彦：其实从整个集团上也做了一些明确的方向，首先，中国和新加坡是我们两个主要的核心市场。第二，从企业看中国房地产市场，我们觉得未来十年，甚至是二十年，接下来城镇化发展，整个大的经济趋势基本上还是看好的，所以我们对未来发展、大方向是肯定的。短期有一些政策的风险和波动，这是难免的。从企业角度考虑，在做企业规划的时候，还是要考虑企业一定的抗风险能力。长远是看好，但是短期波动也要能承受的住。
记者：凯德集团对目前中国房地产的政策调控有什么应对措施？
林明彦：其实调控不是今天才有的，从2004年、2005年就开始了。身处这个行业也知道，调控是难免的，关键是评估风险是不是我们可以接受的。房地产政策主要还是针对住房房地产的，开发的过快，这一块的控制相对多一点，其他方面，其实大型的综合体，政府从一定程度上还是作为城市的配套，给予鼓励的。我们现在整个资产组合，大概30%是住宅，一半是在新加坡，一半是在中国。所以在住宅上的投资，对整个集团相对来讲是比较小的一块。其他主要还是综合体、商场，和服务配套的供应。
林明彦认同万达发展文化的战略，认为这是它的优势，是它的卖点，是它用来谈判的一个筹码。
记者：中国万达和凯德一样都是以发展商业地产为主的公司，您如何看待中国万达，和凯德有什么不一样？
林明彦：其实万达不仅专注做房地产，同时它还做商业，同时也做一部分大卖场、电影院，这些东西其实跟房地产有一些关系，但不是直接关系。从企业角度来讲，我们还是比较关注房地产，这是第一点。第二，作为一个企业，我们不止在中国有这样的业务，其实我们是遍布在中国和中国以外的其他国家，从国际化程度来讲，凯德还是一个比较国际化的企业。所以有类似的地方，也有不同的地方。它这个模式有一些是值得借鉴的，比如说它是一个综合体的开发，再加上一些住宅的开发，从这个角度来讲，他们资金的回流对整个资金的管理和资金应用是有一定帮助的。比如住宅的开发，现金回流是很快的，综合体的开发和商场的开发，回流是很慢的，所以这两个有一定互补的关系，这方面是值得的，一定程度上我们也在做，就是我们有一部分住宅项目开发，一部分是我们长期持有的物业，这两个资金安排是有互补性的。
记者：有人说万达投资文化的风险还是很大的，您怎么看待？
林明彦：它有它的考虑，从表面上很多人看到说不值，但是从另外一个层面来考虑这是它的优势，是它的卖点，是它用来谈判的一个筹码。
记者：在那边驻扎了将近十年时间，您个人生活有没有不适应？
林明彦：从个人角度，我还是比较容易适应在中国的环境。那时候，我虽然住在上海，但每一年会安排时间回新加坡看一下我的父母亲，不过小孩也跟我一起在中国，他们会觉得新加坡越来越陌生。另一个是小孩的教育问题，当时不知道要在中国工作多久，怎么安排小孩接受教育。他们也需要一个适应的过程。现在回到新加坡，他们又要重新适应新加坡的生活和教育了。
