德国：公开透明防权力寻租

　　如果想要深入理解德国的房产登记制度，恐怕先要从如何买房说起。

　　谙熟德国房地产市场以及相关制度的张琳帮助许多国人实现了在德国的置业梦。她介绍说，购房人看中了房子之后，购房的程序正式开始。等到付款完毕之后就可以通知公证处了，这个时候才开始房屋的交接工作。整个过程走完之后公证处会到法院去正式办理房产登记。

　　正式房产登记需要时间，因此往往购房人办理完房屋交接之后可能还需要等几个月房子才能登记在其名下。至此，整个买房过程结束。而此时购房人的房产证就存在了法院的房产登记机关的档案库里。

　　有人也许会觉得留份纸质版的证件放在手上比较有成就感，购房人随时可以去将房产证打印出来。如果仅就房产关系进行查询是完全免费的，打印一份简单的房产登记证摘要需要交付一定费用。

　　“（打印出来的）德国房产证很厚，里头有很多内容，”张琳说，德国的房产登记证摘要里面详细记录了房屋的许多历史信息，其中包括历任房主是谁，债权关系如何等等。

　　德国不动产登记的做法由来已久，其法律依据可以追溯到1897年生效的《土地登记条例》，1900年生效的《民法典》以及之后陆续颁布的一系列法律。一百多年以来，德国权利登记制度作为房地产交易的法律依据一直为人们所奉行。不动产权属的变更必须登记，登记之后方才具备法律效力。

　　据介绍，德国房地产登记簿通常包含一份清单和三个分簿。有关房地产本身的情况诸如地点和面积，所有者的相关信息和房产获取方式，使用负担以及抵押权情况都有详细记载。该登记簿是记载房地产权属关系的权威文件，也是所有者财产关系的证明。房地产登记簿由德国当地法院负责管理并开放查询。

　　由于公证机关的参与，交易自身以及交易方的信息的准确性都能得到保障。张琳表示，由于购房人的身份信息的真实性都会得到严格审查，在德国几乎从来没有听说过在房产交易中使用虚假信息的事情。

　　而德国房产登记制度在很大程度是公开的。如果能够证明与房屋存在法律或者经济方面的合法关系，房屋登记簿的相关信息可以在房屋登记处进行查询。德国相关部门提供了登记号码、地籍单元、地址和所有人姓名等几项方式进行查询。

　　在一直以来以历史资料保存完整著称的德国，只有人们有兴趣，完全可以查询到一栋建筑早到20世纪初的所有历史记录。

　　张琳认为，德国房屋登记制度事实上配合着德国的税收政策对房价起到了调节作用。正因为登记制度提供了可供查询的准确记录，无论是自然人还是公司购买房产都避免不了德国防止房产投机的税收。按照相关规定，自然人购买房产之后10年之内如果出售的话必须缴纳投机税。

　　登记制度在一定程度上的公开与透明也极好地防止了权力寻租等问题。2008年时任下萨克森州州长的伍尔夫想购买一处房产，由于手上钱不够，于是从企业家朋友的妻子处以优惠的私人贷款利率得到了一笔50万欧元（1欧元约合8.4元人民币）的贷款。伍尔夫2010年成为德国总统，此事后来被德国媒体曝光。伍尔夫竭力否认却最终不得不承认，最终成为导致其辞职的原因之一。

　　美国：成征收房产税利器

　　作为联邦制国家，美国并没有全国统一的不动产登记体系，而是各州根据自己的登记法对不动产进行登记，主要分为契约登记制度和托伦斯登记制度两种，以县、市为登记单位。不动产登记时，主要是对不动产的交易情况进行登记，通常是将所有不动产转让文件做成一份复印件，放入土地登记簿中，并建立一个公共的供人检索和调阅的索引系统。

　　对于契约登记制度的州，采取不动产登记主要起公示作用和作为地方政府征收房产税的基础，并不担保登记的产权一定成立。当事人可通过代理律师查阅登记机关的档案资料和提供法律意见、向专业的产权保险公司购买产权保险、或者在产权转移契约中要求转让人提供产权保证等措施来确保不动产产权的真实性。

　　美国仅有少数州实行托伦斯登记制度。该制度起源于澳大利亚，并不需要对不动产转让的每一份文件进行登记，而是经实质审查后由登记机关颁发不动产所有权证书，具有公信力。

　　不动产登记一般由买方的代理律师、产权保险公司或者不动产交割代理机构代理。普通民众可以到地方政府的土地登记办公室或相关政府网站进行查询。美国弗吉尼亚州阿灵顿县土地登记办公室主任本·丹福斯告诉记者，在该办公室提供的多台公用电脑上，普通民众可按房产号、房产所有人姓名或房产地址等条件免费查询本辖区内的所有房产信息，包括交易年份、交易金额、合同文本、土地与房屋评估价值等。此外，普通民众可在阿灵顿县政府网站上通过房产地址查询到上述信息，但看不到合同文本，也不提供按房产所有人姓名查询的选项。由于各司法辖区的房产信息数据库并不共享，美国并没有一个全国性的查询网络。

　　该办公室的工作人员莫·穆扎法尔说，美国所有州和地方政府都对房产所有人征收房产税，而政府记录的房产信息是征税依据。地方政府设有专门的房地产评估办公室，每年对私人房产做一次评估作为当年的征税基准。房产税属于地方税，税率由州和地方议会决定。目前全美平均房产税税率约为1.4％，是地方政府非常稳定的税收来源。以阿灵顿县为例，2012财年该县政府实现财政收入10.45亿美元（1美元约合6.11元人民币），其中房产税收占53.5％。

　　穆扎法尔说，如果房产所有人想保护个人房产隐私，可选择成立一家空壳公司，然后以这家公司的名义购置房产，这样可避免公众通过自己的名字搜索到相关房产信息。不过，美国国税局、联邦调查局和银行机构仍然可以通过社会安全号查询到个人的房产等财务状况。社会安全号类似于中国的身份证号，是在美国工作和向美国政府报税的依据。

　　有法律人士表示，美国不动产登记的另一个重要作用是确立了优先权规则，即对于同一出让人处置的同一不动产，两个接续的受让人之间谁能获得优先权的问题，为降低交易风险提供了保障。用通俗的话讲，就是如果卖家将同一处房产以同样的价格先后卖给了两个买家，法律应该保护哪个买家的利益。这取决于美国各州的登记法是如何规定的，裁定结果不尽相同。